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万象城样本:商业地产“恋上”地铁上盖

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“上海的商业地产比北京要领先5 年。”睿意德总裁王玉珂对《中国房地产金融》在内的媒体表示。

根据睿意德商业地产研究中心及中商数据的数据显示,2017 年上海市商业项目存量面积 1616 万平方米,其中新增购物中心体量296.3万平方米,新入市项目46个。增长体量方面,过去 4 年呈现持续高增长趋势,预计2018年将达到706万平方米,同比增幅接近40%。

以上是量的方面,从质的方面来看,上海市场也领先全国。“上海市场经过多年沉淀,在消费市场上已形成规模效应,品牌和消费者双向买单。不仅国外品牌进入内地首选上海,新业态、新品牌的孵化和市场化,通常也集中于此。”睿意德商业地产研究中心在报告中表示。

在2017年新入市的项目中,9月份开业的吴中路万象城,吸引了众多消费者和业内人士的关注。

万象城:商业地产标杆

地铁十号线坐到紫藤路站,不用出站,走过一段地下商场,就可以直接进到万象城地下一层。

从这段地下商场的装饰和商铺可以看出,万象城定位偏高端。其中有一家面积不大的健身商铺,里面没有任何器材,唯一的装备是一套穿在身上的衣服(外形颇似贝贝佳),原理是依靠高频震动减肥——人本身并不需要动。

“我们针对的是高净值人群。”接待人员说。

进到万象城里面,偏暖色调的光、开阔的空间、给人别致感的整体设计、还有淡淡的香水味(颇似南京西路恒隆广?。?,让其偏高端的定位更加凸显。

“万象城这个作品可以说是十年磨一剑,十年之前我就开始参与这个项目的建设。”上海申通地铁资产管理有限公司(以下简称“申通地铁”)总经理庄巍对《中国房地产金融》表示,万象城是申通地铁目前最成功的作品之一。

数据显示,万象城总体量53万平方米,其中包括24万平方米的购物中心、14万平方米的超A级写字楼、以及3万平方米的国际轻奢时尚酒店。

除了项目的大体量和设计的高水准,入驻的商铺是万象城另一个很突出的点。

首先是科技感。地下一层入驻了小米之家,店员告诉《中国房地产金融》,上海目前总共只有 8 家小米之家直营店。六层入驻了高端电脑品牌“外星人”,店内装修风格颇具科幻的硬冷感,并且配有试玩区。此外,特斯拉在一层摆了展台,展出Model S和Model X。

其次是艺术感。消费者所感觉到的艺术感,一部分来自商场的整体设计——比如中庭的大型公共艺术品。与此同时,商铺通过精心的布局和设计,强化了这种艺术感,比如入驻一楼的阿迪达斯,比别处的阿迪达斯更具空间感。除此之外,也有专门做艺术展的商铺。

再次是业态的丰富性,这一点尤其体现在体育健身配套上。商场四楼有面积颇大的滑冰场,五楼有健身中心,透过玻璃能看到里面挥汗如雨的健身者。

一家冷饮店的店员告诉《中国房地产金融》,周末的时候万象城的人流量很大,“这里的店铺挺高端的,虽然位置不是市中心,但是很多人愿意过来逛。”

“万象城是2017年很成功的案例,它的体量很大,商铺也很高端。”一位研究商业地产的业内人士表示。

然而,并不是所有的项目,都拥有万象城这样得天独厚的资源,也并不是所有城市的商业地产,都有上海这么成熟的市场和客群。

戴德梁行2017年初发布的报告称,东北三省的商业地产库存量巨大,未来两到三年很难摆脱库存压力。市场分化,是 2017 年国内商业地产的发展现状。

轨道+物业:开发商和地铁方的“共路”

跟着轨道交通发展,是商业地产的发展趋势。

数据显示,2017 年新增购物中心离地铁站点距离平均为1千米,2/3的新增购物中心离地铁站距离在800米以内。

根据睿意德发布的2025年规划中上海商业项目分布指南,上海2025年新一轮规划将依托轨道交通网络,实施集约紧凑的TOD(transit-oriented-development)发展模式。

庄巍表示,申通地铁从2009年开始探索地铁上盖,到目前已有多个作品面世。仅2017年9月份,就有三个作品推出,除了吴中路的万象城,还有汉中路的星贸中心和五角场的地下空间。此外,申通地铁和万科在青浦合作的“天空之城”也备受关注。

“(天空之城)大概有50万平方米,其中有社区、商业、住宅、办公,一两年以后会呈现出一个非常好的状态。”庄巍说,“我们是希望它像宫崎峻的电影《天空之城》里一样,成为一个非常方便、品质非常高的社区。”

众所周知,万科正在大力发展“轨道+物业”,目前正与深铁集团合作进行相关布局。万科总裁郁亮在2017年初表示,应大力发展租赁住宅和“轨道+物业”的模式,从而解决大城市住房供应不足、中小城市库存积压的城市分化问题。

“轨道+物业”不仅是万科这样的开发商在探索商业地产发展时所瞄准的模式,同时也是申通地铁在探索可持续发展时,总结出来的可行之路。

庄巍表示,地铁的收入分为票务收入和非票务收入,其中票务收入等于票价乘以人数。“全世界只有香港,仅凭借票务收入就实现盈利。轨道物业无疑可以增加非票务收入,与此同时也可以增加票务收入。”

数据显示,2017年上半年,上海地铁日均客流达到954.2万人次,工作日客流超过1000万人次,单日最高客流达到1187万人次。

据了解,与以往的地铁上盖不同,在万象城这个项目中,申通地铁是控股方。因此在项目的运营上——比如招商和广告,拥有雄厚资源的申通地铁,可以提供更多的支持。

随着国家加快发展存量市场,作为国企的申通地铁,将越来越希求运营能力。

据了解,在上海的70万套租赁住房中,申通地铁承担了其中的2万套,这意味着:其一,申通地铁需要寻找新的合作伙伴——公寓运营者(而非开发商和商业地产运营者);其二,以往转让股权引入合作伙伴的做法需要调整,如何运营存量资产变成当务之急。

庄巍对《中国房地产金融》透露,天空之城将在万象城的基础之上进一步迭代??梢韵胂?,众多消费者和业内人士,已经开始翘首以盼了。

 

2017年商业地产:市场分化,运营是出路

在王玉珂看来,虽然北京和上海都属于第一梯队(注:第一梯队仅有这两个城市),但是二者间的差距比较明显。

他向包括《中国房地产金融》在内的媒体表示,国外的大品牌来中国开店,大多数选择上海作为首站——比如星巴克、MUJI、维秘、Costco。

在睿意德商业地产研究中心发布的《2017中国商业地产活力40城》报告的“最受品牌青睐活力城市排名”中,上海排名第一,北京排名第二。在“最受开发商青睐活力城市排名”和“商业地产活力指数”中同样如此。

在《2017中国商业地产活力40城》报告中(以下简称“40城报告”),另一个比较出人意料的是,成都超过广州和深圳,成为第二梯队的领头羊。

“成都作为西部中心,因为交通便捷、商业基础设施发达,对周边城市的消费具有较强的吸附能力,属于典型的消费流入型城市。”王玉珂说,“另外,四川是人口大省,成都的平均消费能力虽然不如广州和深圳,但是高净值人群庞大。”

数据显示,在成都,截至2016年底,可投资资产超过1000万的人群总数,已经达到5万到10万人。

在40城报告的商业地产活力指数、开发商和品牌青睐活力城市排名中,成都均位列第三,仅次于上海和北京。另悉,在第一财经新一线城市研究所的城市商业魅力排行榜中,成都也表现出色,“直逼北上广”。

业内普遍的看法是,2016年,国内商业地产从增量时代进入存量时代。在王玉珂看来,进入存量时代,商业地产面临一些挑战。

首先是退出机制。“商业地产的退出机制不够完善,是大家不愿意做(商业地产)的很大的原因,因为会沉淀很多资金,而且营收不高。万达的商业地产只占总营收的7%到8%。”王玉珂说。

其次是被业界寄予厚望的REITs。在王玉珂看来,落地的前景不如外界所想象的那么乐观。“我印象中2006年、2007年就在做,但是一直没有落地。”

这样的变局和挑战之下,王玉珂认为,运营是商业地产唯一的出路。这一观点与优客工场创始人毛大庆不谋而合。

虽然王玉珂所说的是商业地产,毛大庆所说的是联合办公,二者属于不同的业态。但是本质上都是存量资产,都有别于销售市场的物业,都需要运营。

毛大庆在近期的演讲中表示,过去十几年,BAT就做了一件事——把将近十亿人从线下搬到线上。“今后这些人会重新回到线下,要想抓住机会,就要看线下运营者的内容运营能力了。”

王玉珂在聊运营时,更多地提到了科技。“存量市场竞争的加剧,进一步强化了行业对创新的饥渴。未来商业地产的创新,不仅限于商户的组合模式、业态配比、场景内容,更深刻的创新,在于大数据和算法的运用,推动商业地产进入智能时代。”

[责任编辑: 美讯]

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